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新华财经|土地市场整体“冷”局部“热”为哪般?

发布时间:2020-04-17 相关聚合阅读:

原标题:新华财经|土地市场整体“冷”局部“热”为哪般?

新华社北京4月17日电(记者李倩倩)国家统计局17日公布的数据显示,一季度,房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款同比分别下降22.6%、18.1%。在土地市场成交整体低迷的同时,部分热点城市的土地市场成交却出现升温迹象。对此,业内专家认为,新冠肺炎疫情影响下土地市场分化态势加剧。受资金面改善、需求恢复叠加地方供地力度加大等影响,二季度热点区域土地市场交易热度有望进一步回升,而多数三四线城市仍以消化库存为主,土地市场将延续低迷态势。

根据国家统计局最新数据,房地产开发投资、房屋新开工面积、竣工面积、土地购置面积等指标增速仍延续下滑态势。其中,1-3月份,房地产开发企业土地购置面积1969万平方米,土地成交价款977亿元,同比分别下降22.6%、18.1%。不过,上述指标降幅均较1-2月份有所收窄。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出,受新冠肺炎疫情影响,一季度城市土地供应总体放缓,房地产企业面对不断增加的流动性压力投资拿地也更加谨慎,土地市场表现相对理性,价格大致平稳。

值得注意的是,部分热点城市土地市场热度依然不减。公开信息显示,2月20日,香港置地联合体以310.5亿元总价竞得上海徐汇滨江西岸地块,成交总价为历年最高;3月10日,广州城投以64576元/平方米的楼面价格竞得越秀区一宗地块,刷新了广州土地拍卖单价记录。

与此同时,部分一二线城市土地市场成交金额和溢价率持续走高。据市场机构监测,一季度,上海、北京、杭州经营性用地总成交金额分别为686.84亿元、673.1亿元、508.5亿元,同比分别增长79%、12%、8%。一季度北京共出让16宗地块,其中9宗地块溢价率超过20%;住宅用地成交楼面价约为37057元/平方米,同比上涨超过80%。此外,南昌、成都等地也频现高溢价地块。例如,成都3月份成交地块平均溢价率达到25%,其中新都三河镇地块成交溢价率为124.8%,楼面地价为11800元/平方米,创下区域地价新高,引发市场各方关注。

对此,刘洪玉认为,1、2月份部分资金状况较好的龙头房企抓住时机补充土地储备,使部分热点城市的土地市场出现了一些“小高潮”,尤其是部分一线和热点二线城市。但整体来看,受疫情影响,房企购置土地有所放缓,这也使得整个一季度土地交易同比减少20%以上。

土地市场表现与政策环境、资金状况、企业投资信心等因素密切相关。建诚晟业联合创始人何田认为,过去几年商品房销售额持续攀升,龙头房企资金面较为充裕。目前货币政策环境趋于宽松,房企融资环境有所改善。虽然一季度房企销售和资金回笼量减少,但3月份多数房企销售量已经开始回升,对后市信心增强,加大了优质地块的布局。

业内人士认为,下一步土地市场将延续分化态势,区域发展前景好、销售复苏快、市场潜在需求较大的热点城市土地市场仍是房企关注重点。受楼市销售恢复带动房企投融资信心回升,叠加地方供地力度加大等影响,预计二季度热点城市土地市场活跃度将进一步提升。而部分产业基础薄弱、人口流出严重的三四线城市仍将以消化现有库存为主,土地市场成交难有大的起色。

对于楼市调控政策走向,专家指出,各地需把握好房地产市场发展和防范行业、市场风险之间的平衡。

刘洪玉认为,考虑到房企复工复产、恢复生产经营活动的需要,有必要给予企业合理的政策支持,“但防范房地产市场风险的这根弦不能松”。近年来房地产企业的财务杠杆一直处在比较高的水平,居民购房导致的家庭部门杠杆水平也不断攀升,在疫情影响下,预期收入增长放缓将进一步拉大房价与居民支付能力之间的差距,因此应避免刺激不合理的需求,有效管控住房金融风险。同时区别房企的风险水平,重点对综合实力强、信用记录好但出现短期流动性困难的房企,通过贷款展期、延迟缴纳税费等措施,帮助企业渡过难关。

中国房地产业协会会长冯俊认为,“房住不炒”的核心是鼓励合理的居住需求,抑制投资投机需求,不恰当刺激楼市需求会引发资本投机,进一步加剧楼市泡沫。在此之下,今年房地产调控整体政策环境不会出现大幅调整。

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